מיחזור משכנתא

אנחנו לוקחים משכנתא לשנים ארוכות ולא אחת שוכחים לחלוטין מאופציית "מיחזור משכנתא". במהלך תקופת החזר המשכנתא המקורית שנטלנו מתחוללים שינויים, בין אם שינויים בחיים האישיים שלנו ובין אם שינויים במשק. מצד אחד, ייתכן שההכנסות גדלו דרך עבודה מתגמלת יותר, העלאה בשכר עם השנים, סכום כסף חד פעמי שנכנס כמו ירושה או זכייה ומצד שני גם ההוצאות גדלו כמו משפחה שהתרחבה, יוקר המחיה שעלה ועוד. גם שוק המשכנתאות בינתיים עבר שינויים: ירידה או עלייה של הריבית משפיעה על גובה החזרי המשכנתא החודשיים כך  

שמיחזור משכנתא הפך לאטרקטיבי במיוחד. בנוסף, לרוב נוצרו מסלולים חדשים מאז שנטלנו את המשכנתא המקורית ולכן מיחזור משכנתא הפך לכדאי יותר.

 

נוטלי משכנתאות רבים חוששים לבצע צעד זה מסיבות פסיכולוגיות בין היתר כיוון שחתמו מול הבנק על עסקת הלוואה ארוכת טווח, אולם בפועל הם יכולים לבצע מיחזור באמצעות מסלול זול יותר. לקוחות רבים עומדים נדהמים מול יועץ משכנתאות אשר מציג בפניהם כיצד בלחיצת כפתור ניתן לבנות תמהיל שחוסך להם מאות אלפי שקלים.

 

לכן, ריכזנו עבורכם את כל מה שרציתם לדעת על מיחזור משכנתא: מה זה מיחזור משכנתא, מתי צריך למחזר את המשכנתא, מתי כדאי למחזר משכנתא, תהליך מיחזור משכנתא ועוד.   

 

מה זה מיחזור משכנתא?

כאשר אומרים את הביטוי "מיחזור משכנתא" המשמעות היא סילוק המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא אחרת במקומה בתנאים נוחים יותר המתאימים לאקלים הנוכחי בחייכם. כלומר, באמצעות המשכנתא החדשה אתם מסלקים את המשכנתא הקודמת (פירעון מוקדם מלא).

 

מיחזור משכנתא מאפשר לכם לשנות את גובה ההחזרים החודשיים, את הריביות ואת משך ההלוואה (קיצור או הארכה) לפי הצרכים החדשים שלכם. גם שינוי אחד – למשל, שינוי של מסלול המשכנתא למסלול אחר – נחשב למיחזור משכנתא. כיוון שמדובר ברכישת משכנתא חדשה, ניתן לבצע מיחזור משכנתא גם בבנק אחר ולא דווקא בבנק ממנו נטלתם את המשכנתא הנוכחית.

 

שימו לב: מיחזור משכנתא הוא תהליך המצריך לעיתים עמלות נלוות יקרות. ביצוע מיחזור משכנתא באמצעות יועץ משכנתאות מנוסה יכול לחסוך כסף רב הן בשלבי המעבר למסלול החדש ובוודאי בתהליך בחירת התמהיל החדש.

 

תמונת אייקון הממחישה מתי אנחנו חושבים על מיחזור משכנתא
דוגמא חשובה להמחשה

בכדי להמחיש את משמעות המושג מיחזור משכנתא נבחן מקרים אחרים בהם משפחות בישראל עושות מאמץ בכדי לחסוך כמו סל הקניות המשפחתי. ניקח את משפחת כהן, משפחת בת 7 נפשות, שני הורים וחמישה ילדים. המשפחה גרה במושב בסמיכות לאזור המרכז אך נאלצת לבצע חלק ניכר מקניותיה במכולת היחידה במושב. עם השנים הולך ונבנה לו אזור תעשייה קרוב למושב ובו רשת מזון מפורסמת. הצצה מהירה במחירי הרשת מעלים כי קנייה שם תחסוך למשפחת כהן לפחות 25% מעלות הצריכה החודשית עד שליש מסל הקנייה. מר משה כהן, אבי המשפחה בודק ומוצא כי הוא מוציא לפחות 3,000 שקלים מדי חודש על מוצרי מזון, ניקיון וביגוד בסיסי. קנייה ברשת תחסוך לו לפחות 750 שקלים בחודש שהם 9,000 שקלים בשנה שלמה. בתוך עשור יחסוך מר כהן 90,000 שקלים סכום שאם יחסוך מדי שנה, יוכל לשמש לו למימון לימודים לילדיו, הוצאות חד פעמיות גדולות וכו'.

מה שמפריד בין מר כהן לרשת הזולה הוא כביש מהיר בעל ארבעה נתיבים מהירים. חצייה של הכביש מסוכנת בשל התנועה הסואנת אלא אם כן נעזרים בגשר או ברמזור המקומי. מר כהן אוזר אומץ, עולה על הגשר, חוצה את הכביש אל עבר רשת המזון הזולה ועלות הצריכה החודשית של הבית צונחת פלאים בשל המחירים הנמוכים יחסית למכולת ובשל ההנחות והמבצעים המיוחדים שמדי פעם צצים ברשת.

הדבר דומה מאוד גם לגבי משכנתא. מיחזור משכנתא יכול להתבצע טכנית גם שבועיים אחרי שלקחתם משכנתא ולמעשה לאורך כל חיי תקופת המשכנתא. שכן, הדבר ממש דומה לרשת המזון החדשה. לעיתים צצות הזדמנויות לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים! נוטלי משכנתאות רבים חוששים לחצות את ה"כביש הסואן" לעבר משכנתא אך היעזרות ב"גשר" – איש מקצוע מוסמך יכולה להקל עליהם את מעבר. אנשים רבים נוסעים מרחק לא מבוטל בכדי לחסוך אלפי שקלים בשנה, אבל לפעמים מתחת לאף מונחת ההזדמנות לחסוך מעל מאה אלף שקל כפי שנראה בהדגמה בהמשך.

אם חלה ירידה בריבית אפילו תקופה קצרה לאחר נטילת משכנתא הרי כי מיחזור משכנתא, כלומר נטילת משכנתא חדשה, יכול לחסוך לנו בבת אחת מאה אלף שקלים ומעלה. ישנם לקוחות שחסכו באמצעות משרדנו מאות אלפי שקלים בעזרת מה פשוט!

לדוגמא משה נטל משכנתא בסכום של מיליון שקלים למשך 25 שנה (300 חודשים) בריבית של2.5%, לאחר כחודש הריבית צנחה ל- 1.5% בלבד. כבר בשלב הזה ייתכן ומשה יוכל לחסוך כ-  136,514 שקלים (!!) כפי שתוכלו לראות בהמשך תחת הנושא "חישוב מחזור משכנתא – דוגמאות". כלומר נושא המיחזור רלוונטי לאורך כל חיי תקופת המשכנתא.  

נשמע מסובך? אם אתם מעוניינים ליטול משכנתא ומחפשים גם הכוונה וגם את המסלולים הזולים ביותר, צוות "מריה שוחט ייעוץ משכנתאות" עומד לשירותכם בטלפון:  054-4772718

מתי כדאי למחזר משכנתא?

ההזדמנות שנוצרה בעקבות הסרת מגבלת ריבית פריים בשנת 2021:

לפני כעשור הוטלה מגבלה על ריבית הפריים ונקבע כי היא לא תעלה על שליש מעלות המשכנתא. במהלך שנת 2021 הודיע נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, כי המגבלה תוסר באופן חלקי וניתן יהיה להגדיל את החלק היחסי של ריבית הפריים בתמהיל המשכנתא עד לשני שליש. השינוי התבצע בשני שלבים. בשלב הראשון הוסרה המגבלה אך ורק עבור משכנתאות חדשות ובשלב השני, ב-28 בפברואר 2021, נכנסה לתוקפה ההוראה שמאפשרת גם למחזר הלוואות משכנתא. מטרת השינוי היתה הוזלה של המשכנתאות שכן ריבית פריים היא לרוב הזולה ביותר משאר הריביות. לכן, מי ששואל את עצמו מתי כדאי למחזר משכנתא, התשובה היא כי ייתכן שזה הזמן.

 

שימו לב: תהליך מיחזור משכנתא במסלול בו רכיב הפריים בהלוואה גבוה יותר, מתייקר בשל עליית הריביות על ידי הבנקים. ככלל, עדיין מומלץ למחזר עם הרכב גבוה יותר של ריבית פריים אך חשוב לוודא את התמהיל כולו. יצוין כי התייעצות עם יועץ משכנתאות מנוסה יכול להוביל לתמהיל זול משמעותית מאשר גישה פרונטלית לבנקים ללא סיוע בתחום.

 

קשיים בהחזר החודשי של המשכנתא:

לא מעט משפחות נתקלות בחלוף השנים בקושי מהותי בהחזרי המשכנתא. הדבר נובע לעיתים מעלייה בהוצאות כמו התרחבות המשפחה, הוצאה חד פעמית גדולה ולא צפויה או חלילה אובדן מקום עבודה. משבר הקורונה שטלטל את המשק בארץ ובעולם הציג בפנינו אפשרות שנאבד באבחה אחת את מקום העבודה שלנו ומקומות רבים שנחשבו יציבים התאדו לתקופה לא מבוטלת. בסוף שנת 2020 הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, הזהירה כי אלפי משפחות עלולים למצוא עצמם בקשיים בכל הקשור להחזר המשכנתא בעקבות המשבר וזאת לאחר שכ- 50 אלף זוגות צעירים כבר התקשו לעמוד בהחזרי המשכנתא שנטלו. הדבר הצריך דרך יצירתית לפתור את הבעיה, מיחזור משכנתא הוא אחד מהם. לרוב עדיף למחזר את המשכנתא ולא להידרדר למצב בו ישנם פיגורים חוזרים ונשנים בתשלומי ההחזר וחלילה עמידה בפני עיקול.

 

סכום כסף גדול שהגיע לידי בעל המשכנתא:

במהלך החיים קורה לא אחת שאנו מגיעים לנקודה בה הגיע לידינו סכום כסף גדול. הדבר קורה לרוב עקב ירושה אך לא רק. לעיתים תוכנית חיסכון שהסתיימה, קופת גמל שנפתחה, בונוס, זכייה בפרס וכדו'. במקרים מעין אלו מיחזור משכנתא יכול להיות מומלץ ביותר, שכן ניתן לצמצם את תקופת המשכנתא באמצעות הגדלת סכום ההחזר החודשי, הקדמת חלק מתשלומי ההחזרים וכך גם להפחית את תשלום הריבית.

במסלול הדורש עמלת פירעון מוקדם, רצוי לוודא כי מיחזור משכנתא משתלם כלכלית למרות העמלה.

 

ירידת הריבית במשק:

אין זה סוד שמזה כעשור הריבית במשק נמוכה. לקוחות שנטלו משכנתא בזמן שהריבית היתה גבוהה יותר עשויים לחסוך כסף רב אם יבצעו מיחזור משכנתא לאור הריבית הנוכחית כפי שניתן יהיה לראות בטבלאות בהמשך.

 

אינפלציה גבוהה:

חלק ממסלולי המשכנתאות הוא צמוד למדד המחירים לצרכן. במקרה של עלייה משמעותית ביוקר המחייה גם ההחזר החודשי נוסק מעלה ועל כן מיחזור משכנתא יכול להיות פיתרון אפשרי על ידי נטילת מסלול חדש עם פריסת תשלומים רחבה יותר לצד תמהיל זול יותר.

מתי צריך למחזר את המשכנתא?

נוטלי משכנתאות השומעים לראשונה את המונח "מיחזור משכנתא" שואלים לרוב מתי צריך למחזר את המשכנתא?

התשובה היא כי אין חובת מיחזור משכנתא או זמן נתון לכל בעלי המשכנתאות. מדובר בהחלטה אינדיבידואלית לחלוטין ושונה מאוד בין לקוחות הבנקים. ככלל, ההמלצה היא לבצע מיחזור משכנתא במקרים בהם אין עמידה בהחזר החודשי ובכך למנוע ריבית פיגורים או חלילה עיקול ומנגד מומלץ לבצע בתקופות בהן ישנן החלטות רגולטוריות לטובת בעלי המשכנתאות.

 

איך בודקים האם כדאי למחזר משכנתא?

בדיקה ראשונית מול גורם מקצועי

אחד הגורמים המקצועיים מולו ניתן לברר מתי כדאי למחזר משכנתא, הוא יועץ המשכנתא שלכם. אם אין לכם כזה, זה הזמן לברר מול חברים. הכי חשוב לבצע השוואת מחירי משכנתא בין היועצים ולברר מיהו היועץ שיכול לתת לכם את תמהיל המשכנתא הזול ביותר. כיצד עושים זאת? לבקש מהיועץ לדעת כמה תשלמו לבנק עבור כל שקל שאתם מקבלים ממנו. בידי היועצים כיום יש תוכנה שיכולה בלחיצת כפתור לאפשר לכם לראות את הנתון הזה. שימו לב שכל הנתונים מוזנים לרבות ריבית ומדד. במקביל ניתן לבצע סקר בנקים.

שימו לב: מיחזור משכנתא ניתן לבצע גם בבנקים אחרים ולאו דווקא מהבנק ממנו נטלתם משכנתא ועל כן מומלץ לערוך סקר שוק. במקביל, מומלץ לפנות ליועץ כפי שהסברנו ולקבל ממנו תמהיל זול יותר מכל הצעות הבנקים שתקבלו.

היו ערניים לחדשות

נושא הנדל"ן "חם" מאוד מבחינה תקשורתית. נסיקת מחירי הדיור עולה חדשות לבקרים בעיתונות וכך ניסיונות הרגולטורים לצנן את השוק ולעזור לאוכלוסיית רוכשי הדירות. הודעות בתקשורת אודות האפשרות להכניס כיום כשני שליש ריבית פריים לתמהיל המשכנתא (עד לא מזמן רק שליש, זו הריבית הזולה ביותר ועל כן היא מוגבלת) לצד צמצום מספר פעמים בהם נדרשים לשלם עמלת פירעון, אמורה להעיר אתכם מהתרדמת ולהרים טלפון ליועץ משכנתאות שיברר עבורכם האם זו העת לבצע מיחזור משכנתא. גם הודעה על ירידה דרסטית בריבית אמורה "להקפיץ" אתכם ולבדוק האם כדאי לבצע מיחזור משכנתא ולהוזיל משמעותית את ההחזר החודשי.

שימו לנגד עיניכם את נתוני המשכנתא שלכם

חלק גדול מהאוכלוסייה אינו אוהב להתעסק עם כל הנוגע למספרים, חישובים וכו'. התעסקות עם משכנתא מרתיעה רבים ואת הקופון גוזרים הבנקים. זכרו כי אי מיחזור משכנתא כמוהו כתרומה לבנק. תהליך מיחזור משכנתא נשמע מסובך ומעטים יודעים מתי צריך למחזר את המשכנתא וחבל. מומלץ שנתוני המשכנתא הבסיסיים יהיו תמיד לנגד עיניכם. נתונים כמו: לוח הסילוקין שלכם, גובה הריבית, תנאי הצמדה וכו' – רצוי שיהיו רשומים במקום אחד ואחת לזמן נקוב לוודא כמה כסף נותר לכם לשלם, האם ישנו מועד יציאה קרוב וכדו'. ככל שתהיו יותר עם אצבע על הדופק, יהיה לכם קל יותר לבצע מיחזור ולחסוך כסף רב.

נשמע מסובך? אם אתם מעוניינים ליטול משכנתא ומחפשים גם הכוונה וגם את המסלולים הזולים ביותר, צוות "מריה שוחט ייעוץ משכנתאות" עומד לשירותכם בטלפון:  054-4772718

חישוב מחזור משכנתא – דוגמאות

בדוגמא זו נמחיש מה קורה להחזר המשכנתא כאשר ישנה ירידת ריבית של אחוז אחד לאורך השנים. ירידה כזו יכולה להתרחש אפילו במשך מספר חודשים והיא יכולה להשפיע מאוד על החזר במשכנתא במסלול חדש. הדוגמא היא לצורך המחשה בלבד. יש לזכור כי רצוי לבקש מיועץ משכנתאות מנוסה תמהיל עם החזר זול יותר.

דוגמא:

משה נטל משכנתא בסכום של מיליון שקלים למשך 25 שנה (300 חודשים) בריבית של 2.5% במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד. לוח סילוקין: קרן שווה. לצורך ההדגמה המדד הוא 1 ללא שינוי. כך יראה ההחזר שלו: 

טבלה וגרף המציגים מה קורה להזחר המשכנתא כאשר ישנה ירידת ריבית של אחוז

כעת נבחן מה יקרה עם משה יבצע מיחזור משכנתא לאחר שהריבית ירדה באחוז מ- 2.5% ל- 1.5%, כלומר ירידה של אחוז שלם (המדד נשאר 1 ללא שינוי).

טבלה וגרף הממחישים מה קורה כשמבצעים מיחזור משכנתא

שימו לב לשינויים: בשל ירידת הריבית, החזר חודשי על אותה משכנתא עם אותם התנאים הוזיל את ההחזר מסכום של 1,476,850 שקלים ל-  1,340,336 שקלים, ירידה של 136,514 שקלים! שימו לב בטבלאות מצד שמאל לירידה המשמעותית בהחזר החודשי ובתשלום הממוצע וכל זאת רק בשל ירידת הריבית. לקוח שלא ינצל זאת לטובתו ימשיך כמובן לשלם כסף רב יותר לבנק רק בשל שהתעצל למחזר את המשכנתא.

שימו לב: ישנם כמובן משתנים נוספים שיכולים להוזיל ועל כן רצוי למחזר בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה.

נשמע מסובך? אם אתם מעוניינים ליטול משכנתא ומחפשים גם הכוונה וגם את המסלולים הזולים ביותר, צוות "מריה שוחט ייעוץ משכנתאות" עומד לשירותכם בטלפון:  054-4772718

תהליך מיחזור משכנתא: שלבי ביצוע

לאחר שקיבלתם החלטה למחזר משכנתא יש לפעול באופן הבא:

 

הודעה לבנק ממנו נטלתם את המשכנתא

יש לפנות לבנק ממנו קיבלתם את המשכנתא ולהודיע לו כי אתם מעוניינים לסלק את המשכנתא. אם יש לכם תחנת יציאה בדקו מול הבנק שאכן ניתן לצאת ואין תנאים שונים שלא הבחנתם בהם.  אם כבר סילקתם משכנתא בבנק זה בעבר ודאו האם אתם חייבים לשלם שוב עמלת פירעון, שכן ישנה כיום הגבלה על הבנקים בכמות החיובים על עמלת פירעון.

 

נטילת משכנתא חדשה

כעיקרון מדובר בתהליך דומה לתהליך בן נטלתם את המשכנתא הראשונה. מומלץ ליווי של יועץ מנוסה בכדי לוודא שפעלתם כהלכה.

 

פירעון משכנתא קודמת

לאחר נטילת המשכנתא החדשה וקבלת הכסף מהבנק, זה הזמן לכסות ולסלק את תשלום המשכנתא הקודמת. ודאו כי אתם מסיימים לחלוטין את סילוק המשכנתא הקודמת ללא "זנבות" וחיובים כלשהם.

 

נתונים ומגמות:

על פי נתונים של רשויות ממשלתיות כמו הלמ"ס, האוצר ובנק ישראל. גובה משכנתא ממוצעת בשנת 2015 עמד על 550,000 שקלים בעוד נכון לסוף שנת 2021 הוא זינק לגובה 930,000, כמעט מיליון שקלים. יש לצין כי כ-40% מתוכם עקפו את מיליון השקלים לטווח ממוצע של 22 שנה.

 

בשל ההחזר הגבוה לתקופה ארוכה שיקול מיחזור המשכנתא הוא קריטי למשפחות שיכולות לקצר את משך זמן המשכנתא או אם חלילה אינן עומדות בהחזר החודשי המתמשך.

 

 

שאלות נפוצות:
כעיקרון אין הגבלה כזו אך הדבר כפוף לתנאי ההלוואה ותשלום העמלות וכמו כן, כפי שהסברנו בתנאי שבעל המשכנתא עומד בתנאי הבנק לקבלת הלוואה חדשה וכי נותר חוב של 10% ומעלה מסכום ההחזר המקורי.

לא. בעבר אמנם היה צורך, אך בסוף שנת 2021 הוציא המפקח על הבנקים הנחייה אשר על פיה יש לגבות את העמלה פעם אחת בלבד, גם אם תמהיל המשכנתא מורכב ממספר מסלולים. ההנחיה הגיעה בעקבות תביעה ייצוגית שהוגשה נגד בנק לאומי, בנק הפועלים והבנק בינלאומי בטענה כי ביצעו גביית יתר.

לא. תהליך מיחזור משכנתא מחייב פירעון מוקדם בתשלום אחד בלבד.

אולי זה יעניין אותך:
משכנתא למשקיעים

אנשים רבים המחפשים אפיק השקעה נוסף מוצאים את עצמם בעולם הנדל"ן, מהסיבה הפשוטה שעולם הנדל"ן מזמן הזדמנויות להשקעות יציבות ולא מסוכנות. רכישת נכס מניב מאפשרת

משכנתא לעולים חדשים

לא קל להיות עולה חדש בישראל. מדובר בהתמודדות מורכבת עם שפה חדשה, תרבות זרה, איתור מקום עבודה, מזג אוויר ים תיכוני ועוד. עולה חדש נתקל

משכנתא לרכישה

מזל טוב, אתם לקראת רכישת דירה! ועם רכישת הדירה החדשה מגיעה גם המשכנתא, שתלווה אתכם עוד שנים ארוכות. ככל שתדעו יותר על תחום המשכנתאות, על