משכנתא לתושבי חוץ

לא רק ישראלים רוכשים דירות בארץ, גם תושבי חוץ, מחליטים לא אחת לרכוש נכס בישראל. לרוב מדובר באזרח ישראלי, יהודי שהיגר למדינה אחרת או יהודי החי בגולה ולמקרים אלו משכנתא לתושבי חוץ רלוונטית ביותר. הרכישות נעשות מסיבות שונות ומגוונות. עם עליית האנטישמיות במערב בעשור האחרון, הן באירופה והן בארה"ב, תושבי חוץ רבים מרגישים מאוימים בשל היותם יהודים ומעוניינים ליצור plane B"", אלטרנטיבה בטוחה לחיים בארץ, אם וכאשר בצוק העיתים יחושו כי ביטחונם האישי בחו"ל מחמיר. ישנם כאלו שישמחו לקבל משכנתא לתושבי חוץ גם בשל הרצון ליצור לעצמם דירת נופש בזמן חופשה בארץ או בעת ביקור של קרובי משפחה שכבר עלו. 

תושבי חוץ אחרים רואים בנדל"ן הישראלי אופציה איכותית להשקעה בשל עליית המחירים המואצת בעשור האחרון והיכולת לקצור פירות פיננסיים בטווח זמן קצר יחסית ולהגיע לתשואה גבוהה. הריבית הזולה ותנאי המימון של משכנתא לתושבי חוץ אף הם מאיצים מגמה זו. 

תושבי חוץ יכולים כאמור ליטול משכנתא, אך יש לכך כמה תנאים והגבלות שחשוב להכיר. ישנו שוני בין תושבי ישראל לתושבי חוץ בכמה מישורים בעת מימון ורכישת הנכס.

במאמר מקיף זה תושבי חוץ ואתם תחשפו לכל המידע הרלוונטי עבור רכישת דירה בארץ. אנו סוקרים את כל הנוגע לקבלת משכנתא לתושבי חוץ לרבות נושאים כמו: הגדרת תושב חוץ, מס רכישה לתושב חוץ, טופס 114 של מס הכנסה, פתיחת חשבון בנק בישראל לתושב חוץ, המסמכים אותם הבנקים ידרשו מתושבי חוץ ועוד.  

 

מי מוגדר בתור תושב חוץ?

הגדרת תושב חוץ וההבחנה בין תושבי חוץ לבין תושבי ישראל נעשית לרוב על פי דיני המס בישראל לאור הגדרות פקודת מס הכנסה. הגדרה זו חשובה לעניין משכנתא לתושבי חוץ וכל הקשור למס רכישה לתושב חוץ ועניני מס נלווים אחרים. בעזרת הבחנה זו ניתן לדעת על מי הוראות המס השונות חלות וכן בכדי לוודא כי אין תשלומי כפל מס. 

האם תושבי חוץ זכאים להטבות של תושבי ישראל?

לאו דווקא וכן להיפך. בחלק מן המקרים ישנן הטבות שונות.  

הגדרת תושב חוץ – רקע כללי

פקודת מס הכנסה אשר לאורה נעשית ההבחנה בין תושבי חוץ לתושבי ישראל עושה הבחנה נוספת בין חברה, התאגדות של מספר אנשים שהם "תושב ישראל" לבין "תושב ישראל יחיד". לעומת זאת, במסגרת הגדרת תושב חוץ פקודת מס ההכנסה מתייחסת למונח זה באופן שיורי כך שכל מי שאינו מוגדר תושב ישראל נחשב תושב חוץ. במקרה זה אין הבחנה בין תושב חוץ או יחיד חברה לסוגיות כמו מס רכישה לתושב חוץ, משכנתא לתושבי חוץ וכו'.

הגדרת תושב חוץ – לאחר תיקון 168 לפקודת מס הכנסה

במסגרת תיקון 168 לפקודת מס הכנסה משנת 2008 אשר ביצעה רפורמה רחבה בהטבות המס לעולים חדשים ותושבים חוזרים, נקבע כי יחיד אשר שהה מחוץ לישראל 183 ימים לפחות, בכל שנה, בשנת המס ובשנת המס שלאחריה וכן כי מרכז חייו לא היה בישראל בשתי שנות המס שלאחר שנות המס האמורות – יחולו עליו הוראות המס של תושבי חוץ

תושבי חוץ שהפכו לתושב חוזר

שימו לב: ישנם ישראלים המוגדרים כ"תושבים חוזרים". אלו הם תושבים שנחשבו לתושבי חוץ בעבר, אך חזרו לארץ וקיבלו מעמד של תושב חוזר מביטוח לאומי. במקרים של תושב חוזר, קבלת המשכנתא היא זהה לשל כל תושב ישראל. 

נשמע מסובך? אם אתם מעוניינים ליטול משכנתא ומחפשים גם הכוונה וגם את המסלולים הזולים ביותר, צוות "מריה שויחט ייעוץ משכנתאות" עומד לשירותכם בטלפון:  054-4772718

 

רוצים גם אתם להיות לקוחות מרוצים ?

האם תושבי חוץ יכולים לקבל משכנתא בישראל?

תושבי חוץ יכולים לבחור בכל אחד ממסלולי המשכנתא הפתוחים בישראל, כאשר לתושבי חוץ יש גם את האופציה לבחור במסלול מט"ח עבור כל המשכנתא – בין אם מסלול דולרי או מסלול יורו (ישנם בנקים המאפשרים גם ין יפני). תושבי ישראל לעומת זאת, יכולים לקבל רק שליש משכנתא במסלול מט"ח, ולכן מדובר ביתרון יחסי עבור תושבי חוץ.

הסיבה שבנק ישראל ומוסדות המדינה מאפשרים גמישות יחסית לתושבי חוץ בעניין מסלולי המט"ח נובעת מכך שאלו לקוחות אשר חייהם אינם מתנהלים סביב המטבע הישראלי ועל כן משכנתא לתושבי חוץ גמישה יותר בתחום זה. 

אחת הבעיות עימם עלולים להיתקל תושבי חוץ בבואם ליטול בישראל היא העובדה שהם חיים תחת מערכת פיננסית שונה. הם רגילים למערכת פקידותית ובנקאית אחרת וקשה להם להסתגל לבירוקרטיה המקומית בארץ. גם אזרחי ישראל שהיגרו לחו"ל דיווחו על בעיות דומות ולכן גם בכל הנוגע למשכנתא לתושבי חוץ מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות ישראלי ומנוסה שיוכל לזרז ולהקל משמעותית את ההליכים, בנוסף לחיסכון הכספי הטמון בשירותו. 

במסגרת קבלת משכנתא לתושבי חוץ הבנקים מבקשים טפסים שונים כמו ריכוז היסטורי המראה את ההתנהלות הפיננסית של תושב החוץ וטפסים המצביעים על יכולת הכנסה שלו, רמתו הכלכלית ועוד. לתושבי החוץ גם יתרון יחסי בכך שלא ניתן לעקל נכסי נדל"ן אשר אינן בארץ. 

5 הגבלות רכישה לתושבי חוץ שחשוב להכיר

תהליך קבלת משכנתא ורכישת נכס לתושב חוץ שונה מזה של תושב ישראל, בכמה דרכים שחשוב מאוד להכיר:

הון עצמי – ניתן לקבל משכנתא רק עד גובה 50% מערך הנכס, ולכן יש להגיע עם 50% הון עצמי. הסעיף הזה לא נובע מחוק מסוים, אך זו החלטה שקבעו הבנקים והתיישרו לפיה, למעט יוצאי דופן (למשל, תושבי חוץ בעלי אזרחות ישראלית). 

מס רכישה – תושבי חוץ לא נהנים ממדרגות המס הנוחות הנהוגות במקרה של תושבי ישראל. לפני רכישת נכס, מומלץ להיוועץ בעורך דין המתעסק בנדל"ן. 

החזרי משכנתא – את ההחזרים יש לשלם דרך חשבון בבנק בארץ, ולכן יש לפתוח חשבון באחד מהבנקים בישראל.

גובה הריבית – הריבית לתושבי חוץ יקרה יותר מהריבית של תושבי ישראל, בשל פרמיה מלווה בסיכון שהבנק לוקח על עצמו כשהוא נותן משכנתא לתושב חוץ.  

ביטוח משכנתא – ביטוח חיים וביטוח נכס, שיחד מרכיבים את ביטוח המשכנתא, צריכים להיעשות באמצעות חברת ביטוח מקומית הפועלת בישראל. 

נשמע מסובך? אם אתם מעוניינים ליטול משכנתא ומחפשים גם הכוונה וגם את המסלולים הזולים ביותר, צוות "מריה שויחט ייעוץ משכנתאות" עומד לשירותכם בטלפון:  054-4772718

רוצים גם אתם להיות לקוחות מרוצים ?

מהם המסמכים אותם הבנקים ידרשו מתושבי חוץ?

הליך הבקשה של תושבי חוץ מעט שונה וארוך יותר מהליך בקשה רגיל, בשל הצורך של הבנק לבדוק הכנסות נוספות בחו"ל ולוודא שהן סדירות וכן הצורך במסמכים רבים ומידע שמקורו בחו"ל.

כפי שהסברנו, בכדי לוודא את רמת הכנסה והאיתנות הפיננסית של הלווה הבנק עושה זאת בין היתר בעזרת צפייה במסמכים המתארים את ההיסטוריה הפיננסית של תושבי חוץ המבקשים הלוואה. כמו כן, תושבי חוץ נדרשים להציג בטחונות וערבויות רבים יותר וכן לפתוח פיקדון בבנק למקרה של עיכוב בהחזרי המשכנתא. לצורך החתימה על מסמכי המשכנתא הסופיים, על תושב החוץ לנכוח בארץ אולם ישנן חלופות בדמות ייפח כח (ראו שאלות נוספות). 

שימו לב: לא כל סניפי הבנקים מתעסקים במשכנתא לתושבי חוץ – בין היתר בשל התהליך הפרוצדורלי הארוך יותר והצורך בפקידים דוברי שפות – ולכן יש להגיע לסניף או למחלקה המתמחה בנושא.

פתיחת חשבון בנק בישראל לתושב חוץ

ככלל, ההמלצה לתושבי חוץ המעוניינים ליטול משכנתא לתושבי חוץ היא ניהול חשבון בנק בישראל. חשבון כזה יקל את התהליך שכן חשבון בארץ ישרת את הבנק בכל הקשור לפרוצדורה של לקיחת המשכנתא כגון החזר תשלומים, פיקדון במקרים מסוימים ועוד. 

שימו לב: בשנים האחרונות הבנקים החמירו את דרישותיהם בכל הקשור לפתיחת חשבון בנק בישראל לתושב חוץ. הקשחת התנאים נוצרה בין היתר בשל הרגולציה הבינלאומית אשר שמה לה למטרה לאתר את בעלי ההון השחור ומעלימי המס למיניהם. לצורך כך ישנם כיום חילופי מידע פיננסי עם מדינות שונות ובדיקה פרטנית.

המסמכים אותם הבנקים ידרשו מתושבי חוץ לצורך פתיחת חשבון:

הטפסים יכולים להשתנות בין בנק לבנק וכן תלויים ועומדים לגופו של אדם. אלו הטפסים הבסיסים אותם יידרשו הבנקים בבואכם לפתוח חשבון כתושבי חוץ:

  1. מסמך מזהה ראשוני: לרוב דרכון בתוקף ותעודת אזרחות ישראלית אם ישנה.
  2. מסמך מזהה נוסף: רישיון נהיגה.
  3. סטודנטים – אישור ממוסד הלימודים על לימודיהם במקום.
  4. ריכוז נתונים פיננסיים מהגוף הפיננסי של פותח החשבון בחו"ל.

שימו לב: זוהי רשימה חלקית בלבד. 

 

המסמכים אותם הבנקים ידרשו מתושבי חוץ לצורך קבלת אישור עקרוני למשכנתא:

הערה חשובה! המסמכים אותם הבנקים ידרשו מתושבי חוץ יהיו שונים בין המדינות השונות וכפופים לנהלי הבנק אך ישנם סוגי טפסים הנדרשים מתושבי מחוץ ברובם המוחלט של המקרים. הרשימה העיקרית לפניכם:

  1. מסמכים מזהים: דרכון, רישיון נהיגה אם ישנו או תעודת זהות ישראלית אם ישנה.
  2. נסח טאבו של הנכס/דירה המיועדים לרכישה.
  3. תלושי שכר מהחודשים האחרונים של תושב החוץ הלווה.
  4. היסטוריה פיננסית ואיתנות כלכלית: ריכוז עו"ש, פיקדונות, תיק ניירות ערך, פירוט נכסים לרבות נכסי דלא ניידי. הלוואות והתחייבויות. 
  5. נדל"ן – אישורי בעלות על נכסים אם ישנם. 
  6. אשראי: ריכוז נתונים ודירוג אשראי.
  7. אישור/ הצהרת דיווח לרשויות המס הרלוונטיות.
  8. ייפוי כח לנציג ישראלי (לרוב עו"ד) מטעמו של הלווה.
נשמע מסובך? אם אתם מעוניינים ליטול משכנתא ומחפשים גם הכוונה וגם את המסלולים הזולים ביותר, צוות "מריה שויחט ייעוץ משכנתאות" עומד לשירותכם בטלפון:  054-4772718

האם קיים מס רכישה לתושבי חוץ?

תושב חוץ – מס רכישה ומיסים אחרים

חישובי המס עבור תושבי חוץ שונים בחלק מן המקרים לעומת תושבי ישראל. הדבר בא לידי ביטוי בשיעורי המס וחבות המס המבוצעים בשיטת חישוב שונה. ניכוי במקור של תושבי חוץ נעשה גם הוא על פי כללים שונים וכך גם לעניין הטבות, פטורים והקלות המוענקים לתושבי חוץ ולא לתושב ישראל. כמובן שיש לחישובים אלו משמעות גם בתחום מס רכישה לתושב חוץ. 

מס רכישה לתושב חוץ – התייחסות הדין הישראלי

דיני מס הכנסה בישראל דורשים מתושב חוץ עלות מס גבוהה יותר ממקבילו תושב ישראל בין היתר בשל הזינוק במחירי הדיור ומתוך רצון "לקרר" את השוק, כך שמס רכישה לתושבי חוץ עבור קניית דירת מגורים גבוה יותר. 

במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין -הרפורמה במיסוי דירות מגורים, שעברה בחוק ההסדרים לשנים 2013 ו- 2014, הוחלט כי שיעורי מס רכישה מופחתים ברכישת דירה יחידה יוענקו אך ורק לתושב ישראל בעוד לפני תיקון זה גם תושבי חוץ היו זכאים להפחתה.   

רוצים גם אתם להיות לקוחות מרוצים ?

תושב חוץ  ומס רכישה – מדרגות וחישובים

שיעור מס רכישה לתושב חוץ זהה כיום מפאת החוק לשיעור של תושב ישראל בעל דירות מרובות (החל מדירה שנייה והלאה). זאת, גם במקרים בהם אין לתושב החוץ דירה בבעלותו במקום בו הוא גר ודירתו העתידית בישראל תהיה דירתו היחידה. 

נכון להיום ישנן 5 מדרגות מס. המדרגות מעודכנות החל מתאריך 16 בינואר 2021 ועד ל- 15 בינואר 2022: 

שווי נכס

אחוז מס רכישה

החלק ששוויו עד 1,294,770 שקלים

5%

החלק ששוויו מעל 1,294,770 שקלים

6%

החלק ששוויו מעל על 3,884,295 שקלים

7%

החלק ששוויו מעל על 5,348,565 שקלים

8%

החלק ששוויו מעל על 17,828,555 שקלים ועד בכלל

10%

שימו לב: רשות המיסים מעמידה בפני הציבור סימולטור – מס רכישה מיסוי מקרקעין. אולם בכל מקרה בעת נטילת משכנתא מומלץ להיוועץ באיש מקצוע כמו יועץ משכנתאות אשר יכול להוזיל משמעותית את עלות ההלוואה לבנק. 

טופס 114 מס הכנסה

תושב חוץ יכול להגיש "בקשה לפטור חלקי או מלא ממס הכנסה לתושבי חוץ" בשל נסיבות מקלות 

הגשת הטופס יכולה להתבצע רק על ידי הנישום או מייצג רשום כגון: עוד, רו"ח, יועץ מס ההגשה תתבצע רק על-ידי הנישום או באמצעות מייצג רשום, כלומר רואה חשבון, יועץ מס או עורך דין הרשומים בשירות עיבודים ממוכנים (שע"מ) כמייצג הנישום.

אופן הגשת הטופס:

ניתן להוריד את טופס 114 של מס הכנסה כאן. לאחר מכן להדפיס את הטופס ולמלא אותו כראוי 

בכתב יד קריא וברור. בהמשך יש לסרוק את הטופס, לרבות מסמכים מצורפים כמו דרכון ולהעבירו לפקיד השומה הרלוונטי

קבלת משכנתא לתושב חוץ היא ארוכה ומסובכת, ולכן מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי שמכיר היטב את נהלי המשכנתאות בישראל ויעזור לכם לקבל את העסקה המשתלמת ביותר, גם אם אתם נמצאים מעבר לים!  

שאלות נפוצות:

התשובה חיובית. רצוי להיעזר במומחה מקומי כמו יועץ משכנתאות מנוסה בכדי לטפל בניירת והבירוקרטיה באופן מקצועי ובטוח. כמו כן, הלווה יצטרך למסור יפוי כח לאדם שייצג אותו בארץ עבור הבירוקרטיה המקומית כמו רכישת ביטוחים לנכס ועוד.

לבנק מספר דרכים לוודא כי הניירת שנמסרה לו תקינה וזאת על ידי פנייה לרשויות מקומות, גופים שונים ואף מול הקונסול הישראלי.

הכל יכול להשפיע על גובה ההלוואה, אולם ליועץ משכנתא מנוסה יכולת להוזיל משמעותית את עלות ההלוואה שנוטלים מהבנק.

אולי זה יעניין אותך:
משכנתא לכל מטרה

כשאנחנו חושבים על משכנתא, לרוב אנחנו חושבים על הלוואה לצורך רכישת נכס נדל"ני. אבל משכנתא לאו דווקא צריכה להיות למטרת דירה; משכנתא יכולה לשמש גם

משכנתא לעולים חדשים

לא קל להיות עולה חדש בישראל. מדובר בהתמודדות מורכבת עם שפה חדשה, תרבות זרה, איתור מקום עבודה, מזג אוויר ים תיכוני ועוד. עולה חדש נתקל

אישה מחשבת אחוזי משכנתא במחשבון לפני מיחזור משכנתאות
מיחזור משכנתא

אנחנו לוקחים משכנתא לשנים ארוכות ולא אחת שוכחים לחלוטין מאופציית "מיחזור משכנתא". במהלך תקופת החזר המשכנתא המקורית שנטלנו מתחוללים שינויים, בין אם שינויים בחיים האישיים