מהי משכנתא למסורבים ואיך משיגים אותה?

מהי משכנתא למסורבים ואיך משיגים אותה?

מהי משכנתא למסורבים ואיך משיגים אותה?

הנהירה לשוק הנדל"ן מכניסה כסף רב לבנקים אך בשל הביקוש הגדול יד הפקידים על הדק הסירוב מהירה מתמיד | מה מוביל את הבנק לסרב ללקוח ליטול משכנתא וכיצד ניתן להשיג אותה למרות הכל?

משכנתא למסורבים

המושג "משכנתא למסורבים" הוא שם גנרי לבקשות משכנתא שהוגשו שוב על ידי נוטלי משכנתאות לאחר שנענו בסירוב על ידי הבנקים. סירוב יכול להיווצר משלל סיבות אך מעל הכל קיימת הסיבה השקטה: היצע וביקוש, ככל שהביקוש לרכישת דירות עולה כך  הצורך של הבנקים לרדוף אחר לקוחות יורד. אם בעבר הבנק ניסה להתגמש לקראת הלקוח הרי שכיום אין לבנק לכאורה סיבה אמיתית להתגמשות זו שהרי ישנם עוד רבים הממתינים בתור לקבלת "אישור עקרוני" מהבנק.

מתחילת שנת 2021 קצב עליית מחירי הדיור עומד על 7% והיד עוד נטויה. במקביל, קצב נטילת המשכנתאות זינק לגובה של 50% לעומת שנת 2020 מה שעלול להקטין את גמישות הבנקים ללקוחות ולהגדיל את כמות הסירוב למסירת הלוואות לרכישת דירה. משכנתא לרכישה הופכת למוצר "חם", הבנקים מגייסים אנשי מקצוע בתחום ומטבע הדברים כמות הסירובים עולה. סיבת גג נוספת לסירוב נובעת מרגולציה מתקדמת של בנק של ישראל שחושש ממתן כסף על ידי הבנקים באופן כזה שעלול לסכן אותם וכן נהלים פנימיים של הבנקים עצמם. יש לזכור כי שוק המשכנתאות פועל כיום בצל "משבר הסאבפריים" העולמי שהתרחש בין השנים 2007-2008 והתחיל מבועת נדל"ן אמריקאית וחקיקה שאפשרה נטילת משכנתאות בארה"ב ללא מקדמה לצד ריביות נמוכות, כמות הלווים בעלי רמת סיכון גבוהה הלכה וגדלה ובסופו של דבר, בעקבות לקוחות רבים שלא הצליחו לעמוד בהחזרי המשכנתאות התמוטטו חברות פיננסיות שהלוו כספים בשוק הסאבפריים ובהמשך נוצר איום ישיר על שוק הנדל"ן ועל הכלכלה האמריקאית כולה. מאז ועד היום הן הבנקים והן מוסדות המדינה נמצאים עם יד על הדופק בכל הנוגע למתן אישור עקרוני להלוואת משכנתא.

למי כדאי לפנות וכיצד רצוי לבחור איש מקצוע שיטפל בסירוב של הבנק

למי פונים?

ראשית מומלץ לבצע את כל הליך המשכנתא מול הבנקים בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה, כזה שיוכל להשיג לכם תמהיל מוצלח יותר ממה שהציגו בפניכם הבנקים ולהראות לכם כמה תחזירו על שקל שקיבלתם מהבנק. יועץ כזה יכול לפתור במקרים רבים את בעיית הסירוב של הבנק. בעזרת הגשת בקשה נכונה והפעלת קשרים אישיים יכול יועץ מקצועי לפתוח בפניכם את דלתות בנק. יש לזכור כי יועץ מקצועי "מכניס" לבנק כמות לא מבוטלת של משכנתאות ועל כן הבנק קשוב אליו יותר ויהיה מוכן להתגמש לקראתו הרבה יותר מאשר האזרח הפשוט שאין לו ביום יום עסקים עם הבנק. יועץ מקצועי ידע להתמודד עם משכנתא לכל מטרה, בין עם למגורים ובין אם להשקעה וידע לשער מה יהיה אחוז התשואה שלכם ובאילו מקומות מומלץ להשקיע.

איך בוחרים את היועץ?

לרוב יועץ משכנתאות יבקש מכם תשלום עבור הטיפול בתיק גם ללא הבטחת הצלחה. דהיינו, גם אם הניסיון לקבל משכנתא למסורבים לא צלח, עדיין רוב היועצים ייגבו מכם כסף עבור עצם הטיפול. ההמלצה היא לדאוג כי התיק יטופל אך ורק אצל יועץ משכנתאות שמקבל תשלום רק בעת הצלחה. באופן כזה נמנעת עוגמת נפש של ציפייה ודריכות לקראת משכנתא שלא הגיעה מהבנק למרות הכסף ששילמתם ליועץ.

יועצי משכנתאות נוהגים לגבות עבור טיפול בתיק סירוב בשני אופנים. האחד, על פי אחוזים מהעסקה. לרוב מדובר ב- 2% מעסקת המכר, דהיינו, אם הדירה עולה מיליון שקלים יבקש היועץ 2% שהם 20,000 שקלים. כיום, מחירי הדירות עומדים על מיליון וחצי עד שתי מיליון ועל כן התשלום ליועץ יכול במקרים כאלו להאמיר ל 30,000 שקלים (לדירה בת מיליון וחצי) ועד 40,000 שקלים (לדירה בשווי שתי מיליון שקלים). שיטה אחרת היא תשלום גבוה על עצם הטיפול, כאמור ללא הבטחת הצלחה.

מריה שוחט

במשרדנו התשלום נעשה אך ורק עבור הלוואת משכנתא שהצליחה. לא הצלחנו – לא שילמת. בנוסף, אין גביית תשלום באחוזים, כזו שיכולה לנסוק לעשרות אלפי שקלים. המשרד פועל שנים רבות מול הבנקים כאשר מריה עצמה שעבדה בבנק במשך עשור בתחום המשכנתאות רכשה את הידע, הניסיון והקשרים שיכולים בהחלט להניב הצלחה.

קיבלתם סירוב מהבנק? אם אתם מחפשים איש מקצוע עם ניסיון רב בקבלת משכנתא למסורבים מקומכם כאן.

צוות "מריה שוחט ייעוץ משכנתאות" עומד לשירותכם בטלפון:  054-4772718

מהן הסיבות העיקריות לסירוב של הבנק לאשר משכנתא?

כאשר הבנק מעניק הלוואת משכנתא ללקוח הוא לוקח על עצמו סיכון מסוים בכך שהלווה לא יוכל לעמוד בהחזרים ויגיע למצב של חדלות פירעון. אמנם הנכס עצמו משמש בטוחה והבנק יכול לעקל את הנכס ולמכור אותו אך מטרת הבנק היא כאמור לא להגיע לסיטואציה הזו מראש.

דירוג אשראי נמוך

אחת הבדיקות הראשוניות שמבצע הבנק לפני שהוא מאשר משכנתא לרכישה היא בדיקת היכולת הפיננסית של הלווה. כיוון שמשכנתא היא הלוואה בסכומים גדולים, הבנק מעוניין לוודא כי הסיכון במסירת ההלוואה הוא נמוך. בשל כך, אחד הפרמטרים שנבדק הוא דירוג האשראי, כאשר דירוג נמוך עלול לגרום לסירוב מצד הבנק. מעט רקע: באפריל 2019 נכנס לתוקפו חוק נתוני האשראי החדש בהוראת בנק ישראל. במסגרת החוק הוקם מאגר נתוני אשראי מרכזי הפועל תחת שליטתו של בנק ישראל והוא מכיל מידע אודות אנשים פרטיים, משקי בית ועסקים קטנים. המידע זורם למאגר זה מגופים פיננסיים כמו בנקים וגם גופים ציבוריים כמו מערכת בתי המשפט, הלשכה להוצאה לפועל וכונס הנכסים. בניגוד לחוק הקודם משנת 2002 נאסף גם מידע חיובי כמו הלוואות שנפרעו. לדירוג האשראי גם השפעה על גובה הריבית שהבנק יהיה מוכן לתת בתמורה להלוואות שונות. בכל הנוגע להלוואת משכנתא, דירוג נמוך מדי עלול לגרום לסירוב מצד הבנק.

היסטוריה פיננסית בעייתית של הלקוח

במסגרת הבדיקות שעורך הבנק לאוכלוסיית נוטלי המשכנתאות הוא בודק את העבר שלהם ומחפש יציבות פיננסית. בין היתר נבדקים פרמטרים כמו יציבות בעבודה לאורך זמן, גיל הלקוח (גיל צעיר מדי או מבוגר מדי עלולים לגרום לסירוב), גובה ההכנסות, עבר בעייתי כמו חשבון מוגבל, חזרת צ'קים, אי יכולת לפרוע הלוואות קודמות, עיקולים שונים ועוד.

חשוב לדעת כי ייתכנו מצבים בהם חזרו מסיבה כלשהי מספר צ'קים ללקוח והוא כבר נכנס לתחום האפור של "לקוח בעייתי" גם אם הוא בעל היקף הכנסות גבוה ולא היו לא בעיות מעבר לכך. בנוסף, לקוח שחזרו לחשבונו עשרה צ'קים ומעלה עקב חוסר כיסוי, עלול למצוא את עצמו בעל "חשבון מוגבל" ועם סיכוי גבוה לסירוב מצד הבנק. במקרים כאלו רצוי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה שיכול לפעול בנושא מול הבנקים והגופים הפיננסיים השונים ולוודא מה ניתן לעשות בכדי לממש את חלום המשכנתא.

 אי עמידה בנהלים הפנימיים של הבנק או של הרגולציה

לא אחת בקשת הלקוח למשכנתא אינה עולה בקנה אחד עם דרישות הבנק והוא מסורב. אולם, הכנה מראש של הבקשה, כזו שתתאים ליכולתו של הלקוח ולדרישות הבנק מבחינות שונות כמו גובה המשכנתא, סכום ההון העצמי ועוד יכולה לאפשר קבלת משכנתא.  בנוסף, בשל החשש מאי עמידה בהחזרי המשכנתאות הטילה הרגולציה בישראל על נוטלי משכנתא לכל מטרה שהיא שורת הוראות שמי שאינו עומד בהן עלול להיתקל בסירוב להלן מספר דוגמאות:

גובה החזר חודשי גבוה

כיום אסור לבנקים להעניק משכנתא כאשר ההחזר החודשי עולה על מעל לחצי ההכנסה הפנויה של הלקוח – ישנם בנקים המסרבים גם לבקשות העולות על שליש או 40% מגובה ההכנסה הפנויה. גובה זה מחושב לפי שכר נטו לשכירים, כאשר מתוכו מורידים הוצאות קבועות כמו החזר הלוואות אחרות.

תקופת המשכנתא
לא ניתן ליטול משכנתא לתקופה של מעל 30 שנה. בעבר היה מקובל להעניק משכנתאות לעשרות שנים אך הרגולציה קיצצה את משך הזמן ל-30 שנה בלבד.

הגבלת יחס הון עצמי למשכנתא

בכדי למנוע סיכונים הגביל בנק ישראל את סכומי המשכנתא שניתן לקחת על פי אחוזים מערך הדירה.

דירה ראשונה – ניתן לקחת משכנתא עד 75% משווי הנכס.

משפרי דיור – מי שמעוניין למכור את דירתו הראשונה ולרכוש דירה אחרת מוגבל בנטילת משכנתא עד 70% משווי הנכס.

משכנתא לדירה שנייה/ דירה להשקיע – הבנק יאשר אך ורק עד 50% משווי הנכס.

 

מהי משכנתא למסורבים

תקציר
רוצים לקבל יעוץ ומידע נוסף?
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות
השאירו פרטים לקבל שיחה חוזרת או התקשרו!